Kiralayan ve kiracı arasında kira artış ve kira artış oranı sık sık sorun teşkil etmektedir. Son dönemde de konut ve çatılı iş yeri kiralarındaki artış gündemden düşmemektedir. Pahalılaşan hayat şartları nedeniyle kiraya verenin kira bedelinde artışa gitme isteği makul görülmelidir. Ancak kira bedelinde yapılacak artış oranı, tamamen kiraya verenin inisiyatifine de bırakılmamıştır. Bu hususa ilişkin hukuki sınırlamalar mevcuttur.
Kira artış oranına yönelik düzenleme:
Türk Borçlar Kanunu Madde 346 ” Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” şeklindedir. Kanun koyucu, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı getirerek kiracıyı korumayı amaçlamıştır. Bunun istisnalarından biri kanun maddesinde de açıkça yer aldığı üzere kira bedelidir.
Yenilenen kira dönemlerinde kira miktarının artışı, taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma olup olmamasına göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Taraflar arasında kira artış oranının ne olacağı yönünde anlaşma var ise bu anlaşma uyarınca kira artışı gerçekleşecektir. Ancak taraflar arasında bu husustaki anlaşmanın geçerli olması için belirlenen kira artış oranının, önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerekmektedir.
Taraflar arasında anlaşma olmaması halinde ise yine ölçütümüz bir önceki kira yılının TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olacaktır. Bir başka deyişle kira artış oranına ilişkin sözleşmede bir hüküm yoksa ya da sözleşme yapılmamışsa kira artış oranı TÜFE’ye göre belirlenecektir. Bu bilgiler dışında başkaca bir husus dikkate alınmamalıdır (örneğin %25 lik yürürlükte kalkmış düzenleme vs.).
Peki TÜFE nedir?
TÜFE yani Tüketici Fiyat Endeksi, hane halklarının tüketimine yönelik mal ve hizmet fiyatlarının zaman içindeki değişimini ölçerek enflasyon oranını hesaplamaktır. Tüketici Fiyat Endeks sonuçları her ayın üçünde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanır. Bu verilere göre yasal kira artış oranı belirlenir.
Somut örnek ile açıklamak gerekirse: Kira zammı 2024 yılının kasım ayında yapılacak ise TÜİK’in kasım 2024 TÜFE verisi dikkate alınmalıdır. Bu veriye göre 2024 yılının kasım ayı için yasal kira artış oranı %62,02 ‘dır.Yani kira zammı öncesinde aylık 4000 TL kira veriyorsanız, kasım itibariyle kiranız en fazla 2.480,8 TL tutarında artabilir.
Eğer ki kiraya veren ile aranızda bir sözleşme mevcut ise bu durumda sözleşmede yer alan kira artış oranı uygulanacaktır. Örneğin; Kira sözleşmenizde kira artış oranı %20 belirlenmişse o yılın TÜFE’si %62,02 ise bu durumda o yılki kira %20’lik artışa göre yapılacaktır. TÜFE %20’den düşük çıkarsa bu seferde kira artış oranı TÜFE’yi geçemeyeceği için kiraya TÜFE oranı uygulanacaktır. Sözleşmede Tüfe+ Üfe(2) gibi ibareler ise geçersiz olup bu ibarelere itibar edilmemelidir.
Tüfe’ye göre Kira Artışını Hesaplama
Aşağıdaki hesaplama aracımızda güncel TÜFE oranını girerek hesaplama yapabilirsiniz. Kira artış hesaplama aracı:
Uzun süreli kira sözleşmelerinde kira artış miktarı nasıl belirlenir?
Kanun koyucu, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrasında ayrıca düzenleme yapmıştır. Burada yapılan düzenlemeye göre taraflar arasında sözleşme olup olmamasının bir önemi yoktur. İlgili düzenleme uyarınca süresi 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunların ardından her 5 yılın sonunda yeni dönemde uygulanacak olan kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Görüldüğü üzere 5 yıllık ve 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde TÜFE burada tek başına belirleyici kriter olmayıp başkaca unsurlarda değerlendirilmektedir.
İş yeri kira artış miktarı nasıl belirlenecektir?
İş yeri kira artış miktarına ilişkin yasal düzenlemeleri 01.07.2020 tarihi öncesi ve sonrası olarak ayırmak doğru olacaktır. Şöyle ki 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun geçici madde 2 düzenlemesi uyarınca 01.07.2020 tarihi öncesinde iş yeri kira artış miktarı serbestçe kararlaştırılabiliyordu. Ancak 01.07.2020 itibariyle taraflar artık iş yeri kira artış oranlarında da yukarıda konut kira artış oranında anlattığımız düzenlemeye uymak zorundadırlar. Başka bir deyişle iş yeri kiralarında da kira artış oranı önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir.
Yüksek kira zammını ödemek zorunda mıyım?
Kiracı, yasal miktarın üzerinde gerçekleşen kira zammını ödemekle yükümlü değildir. Burada kirada yapılan artışın fahiş olup olmadığı yasalara göre değerlendirilir. Kiracı bu durumda TÜFE oranına göre kira bedelinde artırım yaparak ödeyebilir yahut kiranın belirlenmesini hakimden talep edebilir. Kiracı, kiranın yüksek olduğu iddiası ile dava açtığında mahkeme TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre hakkaniyetli bir belirleme yapacaktır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilecektir.
Düşük kira miktari için dava açılabilir mi?
Kiralayan ise kiranın düşük olması sebebiyle uygulamada kira uyarlama davası olarak bilinen kiranın belirlenmesi davasını her zaman açabilecektir.
Kiracının da yasal kira artışını kabul etmeme gibi bir imkânı yoktur. Sözleşme olması halinde sözleşmeye, sözleşme olmaması durumda da kanuna göre yapılan artırımı kabul etmeli ve ödemelidir. Usulüne göre yapılan artırımı ödemeyen kiracı yasal yollardan tahliye edilebilecektir.
Kira zammını kabul etmeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Uygulamada taşınmaz sahibi, fahiş kirayı kabul etmeyen kiracıyı, taşınmazdan çıkarma tehdidi ile karşı karşıya bırakabilmektedir. Ancak yukarıda detaylandırdığımız üzere yapılması gereken kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu Madde 334’de belirlenmiştir. İlgili hüküm artık iş yeri ve mesken ayırt edilmeksizin tüm kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır. Kiracıların kira bedellerini TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre artış uygulayarak ödemesi kira ilişkisinin devamı için yeterlidir. Bu sebeplerle kiraya veren tarafından talep edilen fahiş kira bedelinin ödenmemesi tahliye sebebi olamaz. Tahliye sebepleri için avukatınıza danışınız.
Av. Havva Külüğ & Av. Fatma Nurşan OFLUOĞLU
